התופעה הזו אמנם לא מאוד נפוצה היום, לפחות בהשוואה למצב שהיה קיים בעבר, אבל שיטת הדיור שנקראת "דמי מפתח" בהחלט קיימת מוכרת. יש לה יתרונות, אבל גם חסרונות, וחשוב שתכירו את שני הצדדים לפני שתחליטו האם זה נכון גם עבורכם.
במקום לקנות – לשכור במחיר משתלם
רוב הישראלים מכירים היום אחת משתי שיטות קלאסיות למגורים. השיטה הראשונה והיקרה יותר כוללת פרידה מסכום לא מבוטל של כמה מיליוני שקלים, לרוב בעזרתה של משכנתא לא מאוד זולה. הם רוכשים נכס ומקבלים את מלוא הזכויות עליו, כך שהם יכולים לשפץ, לבצע שינויים וגם למכור את הדירה בכל זמן שיבחרו בעתיד. מי שאין לו הון עצמי מספק יבחר בדרך כלל באפשרות השניה, והיא לשכור דירה שנותרת בבעלותו של אדם אחר.
אז מה אומרת השיטה השלישית? אדם שמבצע עסקה בשיטת דמי מפתח למעשה רוכש זכות על הנכס. הוא אמנם לא הופך לבעלים החוקיים שלה (בטאבו), אבל הוא כן נהנה משכירות מופחתת והגנה על דמי השכירות מפני עליות אפשריות. הזכות הזו אמנם עולה כסף, אבל מדובר בסכומים נמוכים בהשוואה למחיר רכישה של נכס.
היתרון המרכזי: שכירות קבועה
מי שבוחר בשיטה של דמי מפתח למעשה מעניק לעצמו זכות מסוימת על הדירה, הנובעת מתשלום הנמוך משמעותית מזה הנדרש לרכישתה. הוא אמנם משלם דמי שכירות במשך כל תקופת המגורים, אבל דמי השכירות נמוכים וקבועים, כך שמדובר בהשקעה נמוכה ויכולת טובה יותר לשלוט בתזרים המזומנים לאורך זמן.
הבעיות מתחילות כאשר בעל הנכס מעוניין להיפרד מהדייר המוגן, אבל אינו רשאי לפנות אותו. אם זה לא מספיק, בכל מקרה שבו הדייר המוגן יזמין בן או בת זוג, ילד או כל מכר אחר להתגורר עמו, ובעל הדירה עצמו עדיין מתגורר בה, אין לו כל אפשרות למנוע את כניסתו של הדייר הנוסף. המשמעות? מגורים משותפים ומורכבים יותר, שיכולים לצמצם את חופש התנועה של בעל הדירה.
איך בכל זאת מפנים דייר מוגן?
בתנאים אטרקטיביים אלה, מי שנכנס אל הדירה בשיטת דמי המפתח לא ימהר לעזוב אותה, וגם החוק עומד לצידו. מאחר והוא נחשב דייר מוגן, החוק מונע כל אפשרות לפינוי מהדירה, וכדי לעשות זאת יקבע בדרך כלל פיצוי מרשים במיוחד.
כדאי להוסיף בנקודה הזו שפינוי מהנכס יכול להיות רלוונטי במקרה שבו הדייר איננו משלם את דמי השכירות כלל, או כאשר הוא מפר תנאים מסוימים בחוזה, למשל. כדי לפנות את הדייר המוגן ולפתור את המחלוקת, חשוב לערב בתהליך אנשי מקצוע מיומנים, לרבות שמאי מקרקעין שיעריך את הנכס ויציע תהליך מסודר לפינוי ומכירה שלו.
פינוי פיצוי
אמנם נכון לומר ששיטת דמי מפתח לא נפוצה היום כפי שהייתה לפני כמה עשורים, אבל היא עדיין קיימת בישראל וחשוב להבין לעומק את המשמעויות שלה לפני שבוחרים בה – בין אם אתם בעלי הנכס ובין אם אתם מחפשים נכס למגורים. היכרות מעמיקה עם החוק, עם הזכויות וגם עם החובות שלכם, היא קריטית כדי שתוכלו לקבל החלטה טובה באמת.